Вие имате земя, която не обработвате, не отдавате под наем и не получавате рента или аренда. Значи тази земя вероятно представлява „бяло петно“, а вие всяка година губите стотици, а понякога хиляди левове от нея. Какви са основните характеристики на бялото петно?

Това е земя, за която собственикът: 
- не е подал годишна декларация пред общинска служба „Земеделие“ какво ще я прави през следващата стопанска година; 
- не е сключил договор, с която я е отдал за ползване на друго лице (наем/аренда/съвместно ползване на кооперация). Режимът на т.нар. „бели петна“ е регламентиран в Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ). На практика това е механизъм, който дава право на земеделските производители да получат и обработват, по административен път (със заповед на директора на „Областна дирекция – Земеделие“), чужда земя, въпреки, че нямат договор със собствениците. Въз основа на това те получават и право на субсидия (директно плащане) за обработваните чужди терени.

Казано по-просто – ако вие сте собственик и не се интересувате от земята си, тя се разпределя служебно (без да ви питат) към земеделски производители, които печелят от нея, вместо вие да си получавате сам парите.

Основата, на която стъпва режимът е положена още през 2002 г. в Закона за ползването на земеделски земи. Тогава под благонравния претекст, че държавата трябва да знае какво се случва със земеделските земи, законодателят е задължил всеки собственик на земеделска земя (или ползвател, който има договор за наем, аренда или съвместно ползване) да подаде декларация в Общинската служба – Земеделие за това как ще ползва земята. На практика правото на собственост, което е непреходно, се обвързва с подаването на декларация всяка година. От тази гледна точка правото на собственост вече е накърнено. По същество режимът на т.нар. „бели петна“ е въведен непосредствено след присъединяването на България към Европейския съюз през 2007 г., с основна цел – да се намери механизъм, през който да се даде право на лица, които не са собственици или арендатори на чужда земя, да получат документ от държавата, че могат да я обработват и да получават субсидии за това.

Какво означава това? Че ако искате да си обработвате земята или не искате да я разпределят служебно, трябва ежегодно да подавате декларация в Общинската служба – Земеделие, че ще ползвате земята.

Какво се случва, ако „подарят“ на някого служебно вашата земя? 
Според Закона за собствеността и ползването на земеделските земи, който е променян на няколко пъти през годините, собствениците на „бели петна“ имат право да получат средното рентно плащане за използваната им земя. Това обаче се случва след сложна процедура на място – в общинската служба „Земеделие“ по местонахождение на имота. На всичко отгоре тази процедура се прилага по различен начин от отделните общински служби.

Тази сума е средно с 50% по-ниска от реалната пазарна рента.

Пример: 
Вие имате земя във Варненско, която не обработвате и не подавате декларация за нея в местната земеделска служба. Средната рента в областта за 2017 година е била 49 лв. за дка. За „служебно“ разпределената ви земя или за вашето „бяло петно“ са платени 19 лв. за дка (б.р. отново по данни от НСИ). Излиза, че ако имате 10 дка, вие сте загубили 300 лв. Умножено по 13 години, след 2007 г. Това прави средно около 4 000 лв., които можеха да влезнат във вашия джоб. Средногодишният ръст на рентите е с около 5 на сто, което означава, че през следващите години ще губите още, и още, и още.

Режимът на „белите петна“ няма еквивалент в друга държава-членка на ЕС.
Неговото съществуване е в резултат на лобиране на крупни земеделски производители, които са намерили законов механизъм да обработват и берат плодовете от чужда собственост, без да са получили съгласието на собственика, както и да получават европейски субсидии за това, че обработват тази чужда земя.
Собствениците на бели петна имат право да получат рента за използваната тяхна земя, но след сложна процедура – необходимо е да посетят общинската служба по земеделие по местонахождение на имота. Самата процедура е различна за отделните общински служби. Рентата, която се плаща за бели петна, е средно наполовина на реалната пазарна цена.
Механизмът противоречи на редица български и международни актове. Конституцията постановява, че частната собственост е неприкосновена и не може с административна процедура да се узурпира чужда собственост, без да се иска съгласието (волята) на собственика.
Законовата регламентация на белите петна дава повод/възможност на арендаторите да не сключват договори със собствениците нарочно или да им извиват ръцете – за цена на рентата. Причината е, че дори да не сключат договор със собствениците, ако те не подадат декларация, арендаторът пак ще му обработва земята.
Изводът е, че дребните и средни собственици не могат да защитят правата си, а и често нямат и материален интерес да го правят.

Пример:
Вие притежавате наследствени земеделски земи – 20 дка в област Бургас. Пазарната рента на декар е 35 лв. Наследникът живее в София. Иска да сключи договор за наем/аренда с местен арендатор, който обработва почти цялото землище на селото. Арендаторът му казва, че е съгласен да му плаща по 15 лв. на декар, защото толкова плаща за белите петна в землището.

Варианти за действие
- Наследникът сключва договор за 15 лв.
(300 лв.) – това е загуба за него, защото цената е под пазарните нива, а и често не може да си прибере рентата;
- Наследникът не прави нищо – парцелите му стават бели петна. Арендаторът ги обработва – плаща 15 лв. за декар (300 лв.) по сметка на областна дирекция „Земеделие“.
Наследникът трябва да отиде до Бургас, за да си вземе тази сума (разходи за пътуване – 100 лв.). От администрацията го връщат няколко пъти.
- Наследникът решава да подаде декларация по чл. 37б от ЗСПЗЗ, че ще обработва земите си в реални граници (ще ги държи под угар – ще оре, без да сее).
Занимава се с административни процедури, само за да натрие носа на арендатора (никой не печели от това положение).
- Наследникът решава да се върне на село, да живее там, да обработва наследствените си земи (в реални граници) – предпоставка за непосредствен конфликт с местния арендатор; - Наследникът решава да отдаде земите под наем/аренда на друг земеделски производител в землището (ако има такъв и ако другият се съгласи да плати нормална пазарна рента).

Във всички случаи режимът на „белите петна“ е в ущърб на дребния собственик.

Това е и най-лесният механизъм за местния арендатор да обработва чужда земя, без да влиза в договорни отношения със собственика и срещу рента, която е под пазарните нива (и въпреки това да получава субсидия).

Може ли да загубя собствеността върху земята си? Опасността да загубите земята си е напълно реална.
Законът за собствеността дава право на всеки, който „добросъвестно е владял“ 10 години чужд имот, да поиска да го придобие като собственик.
Това не може да се приложи, ако земите са били под наем или аренда.
Но не така стоят нещата за имотите, които са владени (като бели петна) от ползватели въз основа на заповеди по чл.
37в, ал. 4 - административни актове, които черно на бяло доказват, че ползвателят е владеел добросъвестно чуждата собственост.

Колко губя от земята си

Колко губите ежегодно от земята си – вижте таблицата

Какво да направя

Разумен изход за дребния собственик е да продаде земята си на някой, който може да му даде справедлива цена за нея.

Пример:
Вие притежавате 20 дка в Бургаско. Средната цена на земята в страната за 2018 г, по данни на НСИ е 941 лв. Миналата година най-високи са били продажните цени на земеделската земя в Добрич – между 1550 и 2000 лв. на декар и в Силистра - между 1350 и 1600 лв. на декар, а най-ниски - в Кърджали и Хасково – между 400 и 800 лв. за декар заради голямата раздробеност на земите в региона.
Това означава, че за тези 20 дка можете вземете около 10 000 лв. Това, разбира се, зависи от качеството на земята, в кое землище се намира, дали е обработваема или е пасище. Във всеки един случай обаче е добре да знаете колко струва, за да имате избор какво да я правите.

Ако имате такава земя и се интересувате какви са опасностите пред нея или какви са алтернативите за стопанисване заповядайте на:

Среща на собствениците на бели петна

БЕЗ БЕЛИ ПЕТНА В ЗЕМЕДЕЛИЕТО

Организирана от Институт за политики и развитие.